Qué revisar el día de la firma ante notario al comprar vivienda en España

Importancia de la revisión el día de la firma

El día de la firma ante notario es el momento en el que la compraventa de la vivienda se hace efectiva. A partir de ese instante se asumen derechos y obligaciones concretas, por lo que es clave llegar a la notaría con la documentación revisada y con las dudas resueltas.

En la firma se comprueba que la operación se ajusta a lo acordado: identidad de las partes, precio, forma de pago, estado de cargas de la vivienda y condiciones de la hipoteca, si la hay. Una revisión atenta evita sorpresas posteriores, como cargas no detectadas, discrepancias en la superficie o gastos no previstos.

Este momento no sustituye al análisis previo, pero sí permite una última verificación de que todo lo pactado se refleja correctamente en la escritura pública.

Documentación clave que se revisa en notaría

Antes y durante la firma, el notario y las partes revisan una serie de documentos básicos. Conviene tenerlos claros y comprobar que están completos y actualizados:

• Escritura de propiedad anterior: acredita quién es el propietario actual y el origen del inmueble.
• Nota simple registral reciente: confirma la titularidad y si la vivienda tiene cargas, embargos o hipotecas vigentes.
• Documento de identificación de comprador y vendedor: DNI, NIE o pasaporte en vigor.
• Contrato de arras o reserva, si existe: sirve de referencia para verificar precio, plazos y condiciones pactadas.
• Datos de la hipoteca, en caso de financiación: oferta vinculante o FEIN, condiciones económicas principales y entidad prestamista.

También es habitual disponer del último recibo del IBI, del certificado de comunidad y de los justificantes de pagos ya efectuados (por ejemplo, las arras). Aunque gran parte se revisa antes de la cita, el día de la firma es el momento de asegurarse de que nada ha cambiado.

Qué verificar en la escritura de compraventa

La escritura de compraventa es el documento central de la operación. El notario la leerá en voz alta y explicará su contenido, pero es útil llegar con una idea clara de los puntos que conviene confirmar:

• Identificación del inmueble: dirección, referencia catastral, superficie construida y útil, anejos (garaje, trastero) y su correcta descripción.
• Precio y forma de pago: importe total, entregas anteriores y medios de pago (cheques, transferencias), con importes y fechas bien detallados.
• Estado de cargas: si se cancela una hipoteca previa, cómo y cuándo; o si la vivienda se adquiere libre de cargas. Este punto debe quedar claramente reflejado.
• Distribución de gastos e impuestos: quién asume cada concepto (plusvalía municipal, notaría, registro, gestoría, etc.) según lo pactado.
• Manifiestos y declaraciones: por ejemplo, que la vivienda está al corriente de pagos de comunidad e IBI, o que no existen arrendamientos vigentes.

Si se detecta alguna diferencia respecto a lo acordado, lo más prudente es pedir que se rectifique el texto antes de firmar. Un pequeño cambio en la redacción puede tener efectos jurídicos relevantes más adelante.

Revisión de la hipoteca el día de la firma

Cuando la compra se financia con hipoteca, normalmente se firma la compraventa y la escritura de préstamo hipotecario en el mismo acto o de forma muy cercana. Aunque la entidad ya habrá entregado la documentación con antelación, en la notaría se realiza una última verificación.

En la escritura de hipoteca conviene comprobar con atención:

• Importe del préstamo y plazo: que coincidan con lo aceptado previamente.
• Tipo de interés (fijo o variable) y referencias: diferencial, índice de referencia y posibles periodos iniciales a tipo distinto.
• Comisiones principales: apertura, amortización anticipada, subrogación o cambio de condiciones.
• Garantías y responsabilidad hipotecaria: importe máximo por el que responde la vivienda, incluyendo capital, intereses y costas.
• Vencimiento anticipado y otras cláusulas sensibles: en qué casos el banco puede dar por vencido el préstamo.

El notario está obligado a explicar las cláusulas más relevantes de la hipoteca de forma comprensible. Es un buen momento para resolver dudas puntuales sobre el contenido concreto de lo que se firma.

Aspectos prácticos a tener presentes en la firma

Además de la parte jurídica, el día de la firma implica detalles prácticos que conviene anticipar para evitar contratiempos:

• Medios de pago preparados: cheques bancarios emitidos a nombre correcto y por el importe exacto, o justificantes de transferencias si se usan.
• Coordinación de horarios entre comprador, vendedor, banco y notaría, sobre todo si se firma también la hipoteca.
• Documentación física y digital a mano: justificantes de pagos previos, poderes notariales si actúa un representante, y datos de contacto de los intervinientes.
• Entrega de llaves y estado de la vivienda: acordar desde cuándo se accede al inmueble y en qué condiciones se entrega.

Una vez firmadas las escrituras, se inicia el proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad. Es recomendable tener claro quién se encargará de estos trámites y en qué plazos se prevé que concluyan.

Para encajar mejor este momento dentro de todo el proceso de compra en la Costa del Sol, puede resultar útil consultar la guía general sobre compra de vivienda en Marbella, que ofrece una visión más amplia de los pasos y decisiones anteriores a la cita con el notario.